Визнання договору оренди землі недійсним.

Наразі орендні відносини зайняли особливе місце серед договірних відносин в Україні. Це пояснюється тим, що власники почали масово здавати належну їм землю в довгострокову оренду. У зв’язку з прийняттям закону про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення та відкриттям ринку землі в Україні з 1 липня 2021 р. у суспільстві жваво почали обговорювати майбутнє орендних відносин. Найчастіше питання стосуються визнання договору оренди землі недійсним.

Так, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи № 471/761/17-ц.

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

• пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
• наявність підстав для оспорювання правочину;
• встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 5 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що спірний договір не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов, зокрема щодо зазначення кадастрового номеру земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Верховний Суд України неодноразово висловлював підхід, згідно з яким відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору), може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом.

У постанові Верховного Суду України від 2 липня 2014 року у справі № 6-88цс14 вказано, що: «відповідно до вимог статті З ЦПК України й статті 15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у договорі передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як умова передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, суду слід з’ясувати, чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови, її істотність та в чому полягає порушення законних прав позивача».

У постанові Верховного Суду України від 3 вересня 2014 року у справі № 6-94цс14 зроблено висновок, що: «відсутність у договорі оренди землі, укладеного 5 грудня 2008 року, істотної умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, не може бути підставою для визнання спірного договору недійсним. Крім того, судом залишено поза увагою вимоги статті З ЦПК України та статті 15 ЦК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно були порушені права позивача при укладенні договору у зв’язку з відсутністю в ньому зазначеної умови».

У постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав».

Встановивши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.