Узагальнення практики розгляду Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області спорів , що виникають із земельних правовідносин за період 2013 – перше півріччя 2014 року
На виконання завдання апеляційного суду Кіровоградської області (лист № 671/14 від 07.10.2014 року) Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області узагальнено практику розгляду цивільних спорів за період 2013 - перше півріччя 2014 року, що виникають із земельних правовідносин за запропонованим планом.
Конституцією України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави; об'єктом права власності Українського народу.
Відповідно до статті 13 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють від імені Українського народу права власника в межах, визначених Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Відповідно до статті 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
З урахуванням визначеного статтею 8 Конституції України принципу верховенства права та встановлених статтею 2 Закону України "Про судоустрій України" завдань суду як державної правозахисної інституції суд, здійснюючи правосуддя у сфері земельних правовідносин, покликаний забезпечити захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод громадянина, інтересів юридичних осіб, суспільства і держави.
Статистичні дані
Відповідно до обліково-статистичних даних розгляду Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ, протягом 2013 - першого півріччя 2014 року, із закінченням провадження розглянуто 141 справу, що стосувалася вирішення спорів у сфері земельних правовідносин, зокрема це справи таких категорій як:
- про визнання права власності на земельну ділянку, права на частку (пай) в порядку спадкування, із них: розглянуто – 61, в тому числі задоволено повністю – 53, задоволено частково 2, передано до іншого суду – 1, закрито провадження – 2, залишено без розгляду – 3;
- про визнання незаконними дій та рішень про вилучення та приватизацію земельної ділянки : розглянуто – 1, задоволено частково – 1;
- про визнання права власності на земельну ділянку, в порядку ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України: усього – розглянуто 2 справи із них 2 – задоволено повністю;
- про визнання права власності на земельну частку (пай) розглянуто – 25, із них задоволено повністю – 16, задоволено частково – 3, залишено без розгляду – 2, в позові відмовлено – 2, закрито провадження -2;
- спори, що виникають з договорів найму (оренди) земельної ділянки: розглянуто – 49, із них задоволено повністю -4, задоволено частково - 4, в позові відмовлено – 18, залишено без розгляду – 16, закрито провадження – 7;
- справи про встановлення фактів, що мають юридичне значення: розглянуто – 5, із них задоволено повністю – 4, у задоволені позову відмовлено -1.
Із загальної кількості розглянутих протягом 2013 – першого півріччя 2014 року справ, що стосувалися вирішення спорів у сфері земельних правовідносин, оскаржено до апеляційного суду та повернено після розгляду апеляційної інстанції 16 справ. Із них : по 6-ти справам рішення скасовано; 9 рішень залишено без змін; по 1 справі відмовлено у відкритті апеляційного провадження.
Підстави та порядок набуття права на земельну ділянку. Особливості набуття права на земельну ділянку земель різних категорій.
Підстави та умови набуття права на землю, порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, набуття прав на землю за давниною користування (набувальна давність), умови переходу прав на земельну ділянку при переході прав на будівлі та споруди тощо, передбачені в гл. 19 ЗК. Вона є однією з найважливіших складових частин земельного закону, а її зміст тісно пов'язаний зі змістом попередніх розділів ЗК, зокрема із правовим регулюванням відносин власності на землю, правом землекористування, земельними сервітутами та обмеженнями прав на землю.
Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області при вирішенні спорів про право власності на земельну ділянку враховується роз’яснення викладені в п.п. «а», п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства» про те, що згідно з частинами першими статей 81, 82 ЗК право власності на земельну ділянку набувають громадяни України та юридичні особи, створені громадянами або юридичними особами України, а іноземні громадяни та юридичні особи й особи без громадянства та спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення на підставах, передбачених частинами другою, третьою статті 81, частинами другою, третьою статті 82 ЗК.
Так, згідно з ч. 1 ст. 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, в межах їх повноважень, визначених ЗК. У наведеній нормі земельного закону закріплені загальні положення щодо придбання землі як вітчизняними, так і іноземними громадянами та юридичними особами.
Особливістю набуття права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення є деякі і спеціальні вимоги щодо придбання даних земельних ділянок. Так, відповідно до ст. 130 ЗК покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві, а також юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Таке ж переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. правовідносин щодо придбання земельних ділянок для спеціальних видів їх використання.
Рішення про передачу земельних ділянок у власність чи надання їх у користування приймаються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Органами місцевого самоврядування, що приймають такі рішення, є сільські, селищні та міські ради, а також ради міст Києва та Севастополя. До органів виконавчої влади, належать Кабінет Міністрів України, Рада міністрів АРК, місцеві державні адміністрації - обласні й районні держадміністрації та держадміністрації міст Києва і Севастополя. Повноваження цих органів щодо прийняття рішень про передачу відповідних земельних ділянок у власність або надання їх у користування, передбачені у главах 2 та З ЗК.
Однією із підстав набуття права на землю є безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян, зокрема у разі приватизації. Приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій передбачена в ст. 25 ЗК. При приватизації земельних угідь цих підприємств земельні ділянки передаються їх працівникам, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію їх земель приймають органи державної виконавчої влади або місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників державних або комунальних сільськогосподарських підприємств. Земельні ділянки відповідним категоріям осіб передаються у приватну власність безоплатно.
У судовому порядку це питання вирішується в разі відмови зазначених органів у передачі земельної ділянки у власність для цієї мети в бажаному розмірі чи місці або в разі нерозгляду ними заяви.
За звітний період Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області розглянуто лише одну цивільну справу щодо безоплатної приватизації громадянами земельної ділянки. Так, рішенням Знам’янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 11 квітня 2013 року частково задоволено позовну заяву Єрмолаєвої Г.В. до управління Держземагенства у Знам’янському районі Кіровоградської області, Знам’янської міської ради, Виконавчого комітету Знам’янської міської ради, Знам’янського міського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації», третя особа Гуцалюк А.С. про визнання незаконними дій та рішень про вилучення та приватизацію земельної ділянки, відновлення стану земельної ділянки та встановлення її меж. Крім того, даним рішенням визнано незаконним та скасовано рішення Знам’янської міської ради № 123 від 30 листопада 2006 року в частині передачі безкоштовно у власність із земель житлової та громадської забудови Гуцалюк А.С. земельну ділянку площею 721,75 кв.м. по вул. Харківській, 19 в м. Знам’янці Кіровоградської області з тих підстав, що на вказану земельну ділянку вже існує рішення про надання у приватну власність цієї самої земельної ділянки іншій особі ( справа № 1107/2065/12). Дане судове рішення оскаржувалося в апеляційному порядку та ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області від 13 серпня 2013 року рішення першої інстанції залишено без змін.
Зміна цільового призначення земельної ділянки: підстави, порядок, умови
На практиці цільове призначення земельної ділянки не завжди збігається з планами власника землі щодо її використання. У цьому випадку законодавство допускає зміну цільового призначення такої ділянки. Механізм цієї процедури закріплено на законодавчому рівні, і в 2013 році зазнав чергових змін.
До 21.03.2013 року зміна цільового призначення земельних ділянок, які знаходилися у власності громадян або юридичних осіб, проводилася відповідно до Порядку, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 року № 502. Проте із зазначеного часу даний нормативний акт було скасовано у зв’язку із внесенням відповідних змін до ст. 20 ЗК України. Саме даною статтею регулюються правовідносини щодо встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок.
Зокрема, відповідно до п. 7 ч. 3 ст. 20 ЗК України відмова Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у зміні цільового призначення земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
За звітний період на розгляді у Знам’янському міськрайонному суді Кіровоградської області не перебувало жодної справи щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.
Набуття права на земельну ділянку за давністю користування (набувальна давність)
Однією із підстав набуття права власності та права користування земельною ділянкою громадянами є їх набуття за давністю користування.
Так, відповідно до ст. 119 ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах зазначених норм.
Крім того п.п «б», п. 18. постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства» роз’яснено, що вирішуючи спори про право власності на земельну ділянку, суди мають виходити з того, що згідно з положеннями статті 119 ЗК передача громадянину у власність або в користування земельної ділянки, якою він добросовісно, відкрито і безперервно користується протягом 15 років за відсутності документів про право на цю земельну ділянку, здійснюється у порядку, встановленому ЗК. Зворотної дії в часі ця норма не має.
За звітний період на розгляді у Знам’янському міськрайонному суді Кіровоградської області не перебувало жодної справи з приводу набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
Набуття права на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод. Перехід права на земельну ділянку: підстави та порядок (зокрема, ст. 120 ЗК України; ст. ст. 377, 1225 ЦК України)
Однією з підстав набуття права на земельну ділянку є перехід право власності на земельну ділянку або її частину у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщенні на цій земельній ділянці.
Дана категорія спорів у Знам’янському міськрайонному суді є малочисельною, за звітний період на розгляді у суді перебувало лише дві цивільні справи даної категорії.
Так, відповідно до ст. 120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщенні на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни його цільового призначення.
Згідно зі до ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить в зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (зі змінами від 05.11.2009року).
До відносин, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, до особи, що набула права власності на відповідне нерухоме майно, в тому числі стосовно розміру такої земельної ділянки, застосовується законодавство, що діяло на час переходу права власності на житловий будинок.
Постановою Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ” роз’яснено, що при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 року, згідно з положеннями чинної до цієї дати статті 30 ЗК до набувача від відчужувача переходить належне йому право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження. Після 31 грудня 2001 року в таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до статті 120 ЗК 2001 року на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди, укладених відповідно відчужувачем або набувачем. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду після 31 грудня 2003 р., згідно зі статтею 377 ЦК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором це не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування.
На підставі вищезазначених норм права, рішенням Знам’янського міськрайонного суду від 31 липня 2014 року задоволено позов Борзенко Лариси Михайлівни до Кошель Галини Олексіївни, Знам’янської міської ради Кіровоградської ради про визнання права власності на земельну ділянку, визнано за позивачем, право власності на земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку та ведення підсобного господарства ( справа № 389/2676/14-ц). В апеляційному порядку дане судове рішення не оскаржувалося та набрало законної сили.
Однією з підстав набуття права на земельну ділянку є цивільно-правові угоди. У відповідності до ст. 131 ЗК України громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України.
Найчисельнішею категоріє спорів, що перебували на розгляді у Знам’янському міськрайонному суді за звітний період, є категорія щодо переходу права на земельну ділянку у порядку спадкування.
Так, право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереження її цільового призначення (ч.1 ст.1225 ЦК України). До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.
Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно зі ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформляється відповідно до закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( норма діє з 01.01.2013 р.).
При вивченні справ даної категорії, встановлено наступні підстави для звернення з позовом до суду про визнання права власності на земельну ділянку :
- втрачений оригінал державного акту або сертифікату на земельну частку (пай) (найчисельніша підстава), наприклад по справі № 1107/5125/12 за позовом Журавльової Є.І. до Знам’янської райдержадміністрації про визання права власності на земельну частку(пай) в порядку спадкування за законом, по справі № 398/2378/13-ц за позовом Янчія А.Т до Знам’янської райдержадміністрації про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування;
- у правовстановлюючому документі допущені чисельні помилки, наприклад по справі № 389/2892/13-ц за позовом Іванька А.В. до Іванковецької сільської ради про визнання отримання у власність в порядку спадкування за законом;
- державний акт виготовлений та виписаний на ім’я спадкодавця, але ним не отриманий,
- спадкодавець придбав у власність земельну ділянку за договором купівлі-продажу, дарування та іншою угодою, отримав на підставі свідоцтва про право на спадщину, проте не проведена державна реєстрація права власності на земельну ділянку , наприклад по справі № 389/4302/13-ц за позовом Бондаренка Сергія Володимировича до Знам’янської райдержадміністрації про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування за законом.
Судова практика свідчить про переважне задоволення таких позовів, із справ, що перебували на узагальненні, тільки по двум справам позов задоволено частково. Так, по справі № 389/2342/13-ц рішенням від 26.09.2013 року частково задоволено позов Ковиляк Т.А. до Знам’янської райдержадміністрації про визнання права власності на земельну ділянку (пай) в порядку спадкування, оскільки позивач помилково ставила вимогу про визнання за ним права власності на земельної ділянки вказуючи при цьому відповідну вартість ділянки.
Досить чисельною категорією справ, розглянутих Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області за звітний період є категорія спорів щодо визнання права на отримання земельної частки (паю).
У відповідності зі ст. 152 Земельного кодексу України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки поміж іншого здійснюється шляхом визнання прав.
Так, Згідно з п. 2 Указу Президента України від 08 серпня 1995 року № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям», право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю. При паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства є рівними.
Відповідно до з ч.1 ст. 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»від 05 червня 2003 року № 899-IV, право на земельну частку (пай) мають колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку. Частиною 3 ст. 1 цього ж Закону передбачено, що право особи на земельну частку (пай) може бути встановлено в судовому порядку.
Відповідно до роз’яснень наданих Постановою Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року №7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» невнесення до списку осіб, які мають право на земельну частку-пай особи, яка є членом КСП не може позбавити її права на земельну частку (пай).
Аналізуючи справи даної категорії встановлено наступні підстави для звернення до суду з позовом про визнання права на земельну частку(пай):
- помилка у прізвищі, зазначеному у списку членів колективних сільськогосподарських підприємств, зміна місця проживання. Так, наприклад у справі № 1107/5814/12 позивач Вакуленко О.О. звернулася до суду із позовом до Знам’янської районної державної адміністрації, Диківської сільської ради про визнання права на земельну частку (пай), посилаючись на те, що вона включена до списку осіб, які мають право на земельну частку (пай), що додається до державного акта на право колективної власності на землю передану КСП «Дружба», при цьому, у списку, при написані її повного дошлюбного ім’я, допущено помилку. Рішенням Знам’янського міськрайонного суду від 25.01.2013 року вищезазначений позов задоволено, в апеляційному порядку рішення не оскаржувалося та набрало законної сили. Аналогічні підстави також містяться у справі № 389/1605/13-ц за позовом Бахтей М.П. до Знам’янської районної державної адміністрації, Диківської сільської ради про визнання права на земельну частку (пай);
- втрата колишнім членом колективного сільськогосподарського підприємства сертифікату на право на земельну ділянку, наприклад по справі № 389/357/13-ц рішенням суду від 27 березня 2013 року задоволено позов Багрія Василя Івановича до Знам’янської районної державної адміністрації Кіровоградської області, третя особа Знам’янський відділ держкомзему Кіровоградської області про визнання права власності на земельну частку (пай) за вказаних підстав;
- невнесення до списку осіб, які мають право на земельну частку (пай), наприклад вказана підстава для звернення до суду міститься у справі № 389/606/13-ц за позовом Двигало Ганни Григорівни до Богданівської сільської ради Знам’янського району Кіровоградської області про визнання права власності на земельну частку (пай).
Аналіз розгляду судових справ вищезазначеної категорії свідчить про переважне задоволення таких позовів, із справ, що перебували на узагальненні, лише по двох справах відмовлено у задоволенні позову. Так, по справі № 389/978/13-ц рішенням від 29.08.2013 року відмовлено у задоволенні позову Берендєєвої Ганни Петрівни до Знам’янської районної державної адміністрації, управління державного земельного агентства у Знам’янському районі про визнання права власності на земельну частку (пай) через пропуск позивачем строку позовної давності. Проте дане судове рішення було скасовано рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 03.12.2013 року з підстав неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права. Так, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про те, що оскільки у позивача не виникло суб’єктивне право, про захист якого вона просить, тому суд повинен був відмовити в позові не через пропущення строку позовної давності, а за безпідставністю позову. Також, по справі № 389/1744/14-ц рішенням від 10.06.2014 року відмовлено у задоволенні позову Берендєєвої Г.П. до Знам’янської районної державної адміністрації Кіровоградської області про включення до списку на отримання земельної ділянки (паю) через безпідставність звернення до суду, оскільки судом встановлено, що на момент отримання КСП «Світанок» державного акта на право колективної власності на землю, позивач була виключена з членів КСП «Світанок».
Крім того, про допущені судом першої інстанції помилки свідчить справа № 389/606/13-ц за позовом Двигало Ганни Григорівни до Богданівської сільської ради Знам’янського району Кіровоградської області про визнання права власності на земельну частку (пай). Рішенням Знам’янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26.03.2013 року зазначений позов задоволено в повному обсязі. Проте, рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 02.07.2013 року дане рішення було скасовано з підстав недоведеності та необґрунтованості позовних вимог. Зокрема, зазначено, що згідно вимог Указу Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» 1995 року, для отримання права на земельну частку (пай) необхідно бути членом господарства, майно якого підлягає розпаюванню, що не було доведено позивачкою.
Договір оренди земельної ділянки (визнання його недійсним, розірвання, поняття неукладеного договору). Особливості договору оренди земель державної та комунальної власності. Припинення та поновлення договору оренди земельної ділянки (переважне право).
Чисельною категорією справ, розглянутих Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області за звітний період є категорія спорів, пов’язаних з орендою землі. Так, за звітний період у суді перебували на розгляді наступні спори: про розірвання договору оренди землі, про визнання договору оренди землі недійсним та про визнання договору оренди землі укладеним тощо.
Згідно із статтею 93 ЗК та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, позивач має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише у разі укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Найпоширенішою підставою звернення до суду з позовами про розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. Так, наприклад по справі № 1107/4058/12 позивач Ланецька О.А. звернулася до суду з позовом до Матвєєва І.О. про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись при цьому на порушення орендарем умов та порядку розрахунків по орендній платі.
За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.
Доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.
Однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки, відповідно до ст. 15 Закону, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Тобто, підстави розірвання договору передбачено Законом України «Про оренду землі» та договором оренди землі.
Статтею 651 ч.2 ЦК України встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За даних підстав Знам’янським міськрайонним судом неодноразово задовольнялися позови громадян про розірвання договорів оренди землі. Так, наприклад рішенням суду від 29 жовтня 2013 року (справа № 389/2912/13-ц) задоволено позов Заярко В.І., Поправко У.П., Поправко В.В., Леонова Ю.А., Андрущенко Є.М., Сітанової В.М., Харланової О.П. до приватного підприємства “Агрофірма Кам’янська” про стягнення заборгованості по орендній платі, розірвання договорів оренди та передачу земельних ділянок (справа № 389/2912/13-ц). При цьому суд прийшов до висновку, що відповідач систематично не виконував обов'язків, передбачені ст.ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору; не сплачував орендної плати за 2010 - 2012 роки у повному обсязі і у встановлений договором строк. Ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області від 27.03.2014 року дане судове рішення залишено без змін. Водночас, суд в своїх рішеннях неодноразово приходив до висновку про те, що вказані в позовних вимогах обставини щодо порушенням відповідачами істотних умов договору не знайшли свого підтвердження. Так, рішенням Знам’янського міськрайонного суду від 29 січня 2013 року відмовлено у задоволенні позову Ланецької О.А. до Матвєєва І.О. про розірвання договору оренди земельної ділянки з вищезазначених підстав (справа № 1107/4058/12). Дане судове рішення ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області від 16 квітня 2013 року залишено без змін.
Про допущені помилки при розгляді справ даної категорії свідчить ряд скасованих апеляційною інстанцією рішень. Зокрема, рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 20.06.2013 року скасовано рішення Знам’янського міськрайонного суду від 13 березня 2013 року, яким відмовлено у задоволенні позову Рясик О.С., Сєдова А.М., Сєдової Т.О., Сітанової В.М., Костилецької Г.М., Олефіренко С.Г. до приватного підприємства «Агрофірма Кам’янське» про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди земельних ділянок та ухвалено нове, яким частково задоволено вищезазначений позов. (справа № 1107/5522/12). Підставою для скасування рішення суду першої інстанції стали невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення норм матеріального права. Так, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що відповідач систематично не виконував обов’язки, передбачені ст. ст. 24,25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору.
Не дуже чисельними у судовій практиці Знам’янського міськрайонного суду є спори щодо визнання недійсними договорів оренди землі. Крім того, практично по усіх справах даної категорії зверталися до суду з позовами до одного відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю «АгроДар-Україна».
Відповідно до ЦК України недодержання загальних вимог, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, може бути підставою для звернення особи з вимогою про визнання правочину (угоди) недійсним.
Відповідно до частини першої
статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою
статті 203 цього Кодексу.
Згідно частини першої
статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Підставами для звернення до суду із даними позовами в основному є дефект волі та волевиявлення людини. Так, позивач Савронь Григорій Олександрович звернувся до суду із позовом до ТОВ «АгроДар-Україна», третя особа управління Держземагентства у Знам’янському районі, про визнання недійсним договору оренди землі, додаткових угод до договору № 1, № 2, акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду та зобов’язання повернути земельну ділянку, посилаючись зокрема на те, що договір та додаткову угоду підписано, не ним, а іншою особою, яку на відповідні дії щодо підписання договору та угоди він не уповноважував (справа № 389/1297/13-ц).
Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Проте, судова практика розгляду спорів даної категорії свідчить про переважну більшість відмов у задоволенні позовів про визнання недійсними договорів оренди. Правильність висновків суду про недоведеність недійсності договору оренди землі з підстав, передбачених ч.1 ст.215, ч.3 ст.203 ЦК України підтверджуються переглядом рішень першої інстанції апеляційною та касаційною інстанціями.
Так, рішенням Знам’янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 22 січня 2014 року відмовлено у задоволенні позову Чернеги О.В. до товариства з обмеженою відповідальністю "Агродар-Україна" та управління Держземагенства у Знам'янському районі Кіровоградської області про розірвання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди №1 до договору оренди земельної ділянки, визнання недійсною додаткової угоди №2 до договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації додаткової угоди №2 та повернення земельної ділянки ( справа № 398/4404/13-ц). Суд дійшов висновку, що позивачем не наведено жодного доказу на підтвердження порушення його прав відповідачами. Ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області від 26.03.2014 року дане судове рішення залишено без змін. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 11.06.2014 року обидва вищезазначених судових рішення залишено без змін.
Проте, були випадки помилкового задоволення позову даної категорії справ. Так, рішенням Знам’янського міськрайонного суду Кіровоградської області від 03.09.2013 року задоволено частково позов Савроня Г.О. до ТОВ „Агродар - Україна", третя особа - управління Держземагенства у Знам"янському районі про визнання недійсним договору оренди, додаткових угод, повернення земельної ділянки. Додаткові угоди №1 та №2 до договору оренди землі визнано недійсними, зобов»язано ТОВ „Агродар - Україна" повернути земельну ділянку позивачу. Задовольняючи вимоги позивача про визнання зазначених додаткових угод недійсними, суд виходив з того, що на момент укладення цих додаткових угод волевиявлення позивача не було вільним та не відповідало його внутрішній волі, оскільки позивач цих угод не підписував і нікого не уповноважував підписувати ці угоди. Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 06.11.2013 року дане судове рішення скасовано. Зокрема зазначено, що суд першої інстанції дійшов неправильного висновку про доведеність вимог позивача про визнання зазначених додаткових угод недійсними з тих підстав, що він цих угод не підписував.
Слід зазначити, що проблемою при розгляді справ цієї категорії є те, що затягується розгляд справ. Це насамперед пов’язано із їх складністю. Крім того, дуже часто при розгляді справи необхідні спеціальні знання. В результаті цього судом призначаються відповідні експертизи для вияснення тих чи інших обставин справи, проведення яких значно затягується у часі.
Малочисельною категорією спорів, що перебували у звітний період на розгляді у Знам’янському міськрайонному суді є категорія спорів про визнання договору оренди землі укладеним. Так на розгляді в суді перебувало лише дві справи, по яким в задоволенні позову було відмовлено, а рішеннями апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Так, по справі № 389/334/14-ц рішенням суду від 4 березня 2014 року відмовлено у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Каунас» до Свистака Іллі Ілліча про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, зобов’язання підписати додаткову угоду. При зверненні до суду позивач у відповідності до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» посилався на своє переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та можливість оскарження в суді відмову та зволікання в укладенні додаткової угоди відповідачем. Проте, суд дійшов до висновку щодо необґрунтованості позовних вимог позивача, недоведеності ним обставин, на які посилався як на підставу своїх вимог. Ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області від 16 квітня 2014 року дане судове рішення залишено без змін.
Припинення права на земельну ділянку: підстави та порядок
Підстави припинення права власності на земельну ділянку передбачено ст. 140 ЗК України, а підстави припинення права користування земельною ділянкою відповідно ст. 141 ЗК України
Право власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади припиняється за його заявою до відповідного органу. Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування у разі згоди на це укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.
Останній на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації (ст. 142 ЗК).
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку згідно зі ст. 143 ЗК України у разі:
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров’ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;
- конфіскації земельної ділянки;
- викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
- примусового звернення стягнень на земельну ділянку за зобов’язаннями власника цієї земельної ділянки;
- невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК.
Статтею 144 ЗК врегульовано порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства. Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за ЗК не може перебувати в її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. У випадках, коли особа протягом встановленого строку цього не зробила, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. Особа, до якої переходить право власності на земельну ділянку і яка не може набути право власності на землю, має право отримати її в оренду (ст. 145 ЗК).
Підстави та порядок викупу земельних ділянок для суспільних потреб визначено ст. 146 ЗК, підстави та порядок примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності — ст. 147 ЗК.
Вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень.
У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішують у судовому порядку.
Порядок вилучення особливо цінних земель передбачено ст. 150 ЗК, порядок погодження питань, пов’язаних із вилученням (викупом) земельних ділянок — ст. 151 ЗК.
Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЗК до виключної компетенції судів належать спори між громадянами та юридичними особами з приводу володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у їх власності, тобто спори, що виникають під час реалізації власником земельної ділянки своїх повноважень щодо належної йому ділянки, між ним і будь-якою іншою особою, якщо її діями порушуються чи іншим чином обмежуються права та охоронювані законом інтереси, а також спори між співвласниками однієї земельної ділянки щодо визначення порядку володіння, користування та розпорядження нею.
За звітний період на розгляді в Знам’янському міськрайонному суді перебувало лише дві справи щодо припинення права на земельну ділянку ( справа № 389/809/13-ц, № 389/2614/14ц ) та по даним справам у задоволенні позовів було відмовлено.
Застосування процесуальних норм при вирішенні земельних спорів (юрисдикція, підсудність, склад сторін, доказування тощо). Особливості розгляду та вирішення судами земельних спорів.
Становлення і розвиток сучасних земельних правовідносин, що супроводжуються поступовим збільшенням кількості власників земельних ділянок, передусім виділених на основі земельних часток (паїв), характеризується й збільшенням кількості різного роду спорів, що виникають у зв'язку з реалізацією права власності чи землекористування.
На сьогодні у судах наявна велика кількість земельних спорів між різними суб'єктами земельних відносин, предмети даних спорів достатньо різноманітні.
Процедура вирішення вказаних спорів урегульована земельним законодавством та відповідно Цивільно-процесуальним кодексом України, Кодексом адміністративного судочинства України і Господарським процесуальним кодексом України.
Чинне земельне законодавство регламентує процедуру їх вирішення. Закріплення на законодавчому рівні процедури вирішення земельних спорів свідчить про наявність у них особливостей, які впливають і на специфіку їх розв'язання.
Вирішення земельних спорів - один із способів захисту суб'єктивних прав власників землі, землекористувачів та інших суб'єктів земельних правовідносин, які є сторонами спору.
Порядок вирішення земельних спорів - це організація діяльності відповідних органів по розв'язанню конкретного земельного спору. Відповідно до системи чинного законодавства ЗКУ визначається лише позасудовий порядок вирішення земельних спорів.
Вирішення земельних спорів у судовому порядку відбувається відповідно з положеннями цивільного процесуального законодавства з урахуванням особливостей, що обумовлені предметом земельного спору.
Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ч. 1 ст. 158 ЗКУ). Будь-які інші органи розглядати та вирішувати земельні спори не мають права.
Виключно судами вирішуються земельні спори щодо таких питань :
- володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб;
- розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей (ч. 2 ст. 158 ЗКУ).
Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо таких питань :
- меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громад
- дотримання громадянами правил добросусідства;
- розмежування меж районів у містах (ч. 3 ст. 158 ЗКУ)
Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори щодо таких питань:
- меж земельних ділянок за межами населених пунктів;
- встановлення обмежень у використанні земель та земельних сервітутів (ч. 4 ст. 158 ЗКУ).
Слід зазначити, що що спори, пов’язані із земельними відносинами, розглядаються в позовному провадженні.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з частиною третьою статті 152 ЗК шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів захисту (стаття 16 ЦК). Власник земельної ділянки, права якого порушено, може вимагати відшкодування завданої цим моральної шкоди (частина третя статті 386 ЦК).
Постановою Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01.03.2013 року № 3 роз’яснено судам, що при вирішенні питань, пов’язаних із компетенцією судів у спорах, що виникають із земельних відносин, судам слід ураховувати роз’яснення, викладені в пунктах 2 і 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами і доповненнями, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 року № 2), а також Рішення Конституційного Суду України від 01 квітня 2010 року № 10-рп/2010 у справі за конституційним поданням Вищого адміністративного суду України щодо офіційного тлумачення положень частини першої статті 143 Конституції України, пунктів „а“, „б“, „в“, „г“ статті 12 Земельного кодексу України, пункту 1 частини першої статті 17 Кодексу адміністративного судочинства України.
Земельні відносини, суб’єктами яких є фізичні чи юридичні особи, органи місцевого самоврядування, органи державної влади, а об’єктами – землі у межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї), регулюються земельним і цивільним законодавством на принципах забезпечення юридичної рівності прав їх учасників, забезпечення гарантій прав на землю (стаття 1 ЦК, статті 2, 5 Земельного Кодексу України; далі – ЗК). Захист судом прав на землю у цих відносинах здійснюється способами, визначеними статтями 16, 21, 393 ЦК, статтею 152 ЗК, у тому числі шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.
У п. 25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» звернуто увагу судів на необхідність неухильного додержання вимог статті 130 ЦПК щодо повного використання можливостей попереднього судового засідання для врегулювання земельних та пов’язаних із земельними відносинами майнових спорів до судового розгляду або забезпечення їх правильного та швидкого вирішення. Сторони зобов’язані подати свої докази чи повідомити про них суд до або під час попереднього судового засідання. Суд сприяє сторонам у виконанні їх обов’язку подати свої докази.
Для з’ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань, суд відповідно до статей 143, 144 ЦПК призначає експертизу за заявою осіб, які беруть участь у справі.
Узагальнення судової практики розгляду Знам’янським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних спорів, що виникають із земельних правовідносин свідчить про те, що при вирішенні даної категорії спорів суд додержується норм Конституції та законів України, прийнятих відповідно до них інших нормативно-правових актів про землю та її охорону, захищає права суб’єктів права власності на землю та господарювання на ній.
Дотаток: цивільні справи:
- щодо приватизації - № 1107/2065/12;
- щодо визнання права на земельну частку (пай) - № 1107/5814/12, №389/357/13-ц, №389/606/13-ц, №389/978/13-ц, № 389/1744/14-ц;
- щодо переходу права на земельну ділянку на підставі ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України - №389/2676/14-ц;
- щодо переходу права на земельну ділянку у порядку спадкування - №1107/5125/12, № 389/2378/13-ц, № 389/2342/13-ц, № 389/4302/13-ц, №389/1786/14-ц;
- пов’язані з орендою землі - № 1107/4058/12, № 389/2912/13-ц, № 1107/5522/12, № 389/4404/13-ц, № 389/1297/13-ц, №389/334/14-ц;
- щодо припинення права на земельну ділянку - № 389/809/13-ц, № 389/2614/14-ц, усього - 20 справ.
Суддя Знам’янського міськрайонного
суду Кіровоградської області О.Е. Богданова
_03_03.png)
